Location nue dans le neuf : le principe
La location nue (ou non meublée) consiste à louer un logement vide de tout mobilier. Le locataire apporte lui-même ses équipements. Les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, selon deux régimes possibles : le micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 %, plafonné à 15 000 € de recettes) ou le régime réel (déduction des charges réelles).
Dans le neuf, la location nue s'articule naturellement avec le dispositif Jeanbrun, qui permet une déduction fiscale structurée sur les loyers perçus selon la tranche marginale d'imposition.
Les avantages de la location nue dans le neuf
Simplicité de gestion
Pas de mobilier à gérer, pas de comptabilité BIC. Le régime foncier est connu et lisible.
Dispositif Jeanbrun
Déduction fiscale directe sur les loyers, plus structurelle qu'une réduction d'impôt forfaitaire.
Frais de notaire réduits
2 à 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l'ancien — économie immédiate à l'acquisition.
Garanties constructeur
Décennale et biennale incluses. Aucune charge lourde de travaux les premières années.
RE2020 — DPE A ou B
Valeur locative protégée face aux restrictions progressives sur les passoires thermiques.
Déficit foncier (réel)
Les intérêts d'emprunt et charges déductibles peuvent créer un déficit imputable sur les revenus fonciers existants.
Le régime réel des revenus fonciers
Sous le régime réel, les charges déductibles comprennent : les intérêts d'emprunt, les frais de gestion, les primes d'assurance, la taxe foncière, et les dépenses d'entretien. Dans le neuf, les charges sont limitées les premières années — mais les intérêts d'emprunt constituent souvent la principale source de déduction, surtout en début de crédit.
Si les charges dépassent les loyers, le déficit foncier est imputable sur les revenus fonciers des années suivantes (report sur 10 ans), et jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global.
Le dispositif Jeanbrun s'applique exclusivement à la location nue dans le neuf. Pour les contribuables imposés à 30 % ou plus, la combinaison location nue + Jeanbrun offre un rendement net après impôts attractif et une gestion simplifiée. Pour les profils plus fortement imposés (41 % ou 45 %), la comparaison avec le LMNP s'impose.
Location nue vs LMNP : que choisir dans le neuf ?
- Choisissez la location nue si vous cherchez la simplicité, si le bien se loue naturellement vide (T3/T4 familiaux), ou si le dispositif Jeanbrun correspond à votre profil fiscal
- Choisissez le LMNP si vous visez un bien meublé (petites surfaces, résidences étudiantes ou seniors), si votre TMI est élevée et que vous souhaitez effacer la fiscalité par l'amortissement
- Dans tous les cas, une simulation chiffrée des deux options sur 10 ans est indispensable avant de décider
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