Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, présenté officiellement dans le plan Relance logement 2026, permet sous conditions de déduire une partie du prix du logement et certaines charges des revenus locatifs. Il concerne les logements neufs ainsi que les logements anciens lorsque les travaux représentent au moins 30 % de la valeur du bien.
Il ne s'agit pas d'une réduction d'impôt identique pour tous. L'effet réel dépend du logement, du financement, du niveau de loyer, des charges et de la situation fiscale du propriétaire. Une simulation doit donc rester indicative et être vérifiée avec un professionnel compétent.
Un bien immobilier se déprécie physiquement avec le temps. L'amortissement reconnaît cette dépréciation comme une charge réelle, déductible fiscalement. Plus vous êtes fortement imposé, plus l'économie fiscale est importante.
Comment fonctionne l'amortissement ?
Le mécanisme permet de déduire des revenus locatifs une fraction du prix du logement, dans les limites prévues par le dispositif, ainsi que certaines charges liées à la location. Le cadre officiel indique un amortissement pouvant atteindre 12 000 € par an et une déduction des autres revenus pouvant atteindre 10 700 €, sous réserve de remplir toutes les conditions.
Aucun gain fiscal ne peut être garanti à partir du seul prix du bien ou de la tranche marginale d'imposition. Les plafonds, la durée de location, le type de logement et le traitement des charges doivent être vérifiés sur le dossier réel.
Jeanbrun vs Pinel : comparaison objective
| Critère | Pinel (terminé) | Jeanbrun 2026 |
|---|---|---|
| Mécanisme | Réduction d'impôt forfaitaire | Amortissement comptable |
| Durée d'engagement | 6, 9 ou 12 ans obligatoires | Location en résidence principale pendant 9 ans |
| Avantage selon TMI | Identique pour tous | Proportionnel à la tranche d'imposition |
| Plafonds de loyer | Loyers plafonnés imposés | Plafonds de loyers à respecter |
| Durée de l'avantage | Limitée à la durée d'engagement | Selon la durée et les limites du dispositif |
| Statut en 2026 | Terminé (fin 2024) | Actif |
Conditions et éligibilité
- Type de bien : logement dans un immeuble collectif, neuf ou ancien avec au moins 30 % de travaux.
- Destination : résidence principale du locataire pendant 9 ans.
- Loyer : respect d'un plafond intermédiaire, social ou très social.
- Locataire : la location au cercle familial proche est interdite.
Rentabilité nette réelle avec le dispositif Jeanbrun
Le dispositif peut réduire l'imposition des revenus locatifs, mais il ne transforme pas automatiquement un rendement brut en rendement net supérieur. Le résultat dépend de la vacance, des charges, du crédit, du prix d'achat, du loyer plafonné et de la situation fiscale.
Consulter le cadre officiel du plan Relance logement →
Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun
Le Jeanbrun est applicable sur tout le territoire français, sans restriction de zone géographique. Contrairement au Pinel qui imposait des zones (A, A bis, B1), le Jeanbrun concerne les logements collectifs neufs ainsi que l'ancien avec au moins 30 % de travaux, sous les autres conditions du dispositif. C'est un avantage significatif pour les investisseurs visant des marchés en dehors des zones tendues.
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) intègre également un mécanisme d'amortissement pour la location meublée. Le Jeanbrun est plus large et s'applique aussi à la location nue (régime foncier réel). Les deux mécanismes utilisent l'amortissement par composants mais diffèrent sur le régime fiscal applicable (revenus fonciers pour le nu, BIC pour le meublé).
Ce n'est pas obligatoire mais fortement recommandé. La décomposition en composants, le calcul des amortissements annuels et leur déclaration requièrent une comptabilité rigoureuse. Un expert-comptable spécialisé en immobilier locatif optimise le tableau d'amortissement et sécurise la déclaration. Progedim vous met en relation avec des partenaires spécialisés.
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