Qu'est-ce que le LMNP ?
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s'applique aux propriétaires qui louent un logement meublé et dont les recettes locatives annuelles n'excèdent pas 23 000 € ou 50 % des revenus du foyer fiscal. Les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
La force du LMNP réside dans le régime réel simplifié : il permet de déduire les charges réelles et d'amortir comptablement le bien (bâti hors terrain) et le mobilier, ce qui réduit la base imposable — souvent à zéro pendant les premières années.
Pourquoi investir en LMNP dans le neuf ?
- Amortissement immédiat — le bâti (environ 85 % de la valeur hors terrain) est amorti sur 25 à 35 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans
- Frais de notaire réduits — 2 à 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l'ancien
- Garanties constructeur — décennale et biennale, zéro charge de travaux les premières années
- Normes RE2020 — logement classé A ou B, charges locatives réduites, valeur locative protégée
- Récupération de TVA — possible en résidence gérée (étudiante, seniors, tourisme) sous conditions
Dans les résidences étudiantes, seniors ou de tourisme classées, le LMNP permet en plus de récupérer la TVA à 20 % et de bénéficier d'un bail commercial avec un gestionnaire. Attention : ce type d'investissement nécessite une analyse rigoureuse de la solidité du gestionnaire et de la demande locative locale.
LMNP réel simplifié : comment fonctionne l'amortissement ?
Sous le régime réel simplifié, l'amortissement est calculé sur la valeur du bien hors terrain (estimé à 15-20 % de la valeur totale). Pour un appartement à 250 000 € avec 15 % de terrain :
- Base amortissable bâti : 212 500 € — amortie sur 30 ans = 7 083 € / an
- Mobilier (10 000 €) — amorti sur 7 ans = 1 429 € / an
- Total charges déductibles (amortissements + intérêts + charges) : souvent supérieur aux loyers perçus
- Résultat fiscal : déficit reportable ou résultat nul pendant de nombreuses années
LMNP ou Jeanbrun ou location nue : comment choisir ?
| Critère | LMNP réel | Jeanbrun | Location nue |
|---|---|---|---|
| Type de location | Meublée | Nue | Nue |
| Régime fiscal | BIC réel | Revenus fonciers | Revenus fonciers |
| Amortissement du bien | Oui | Non | Non |
| Déduction fiscale | Amortissements + charges | % des loyers selon TMI | Charges réelles / déficit foncier |
| Adapté si TMI élevée | Très bien | Bien | Selon situation |
| Complexité comptable | Modérée (liasse BIC) | Simple | Simple |
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