Les 3 régimes principaux
Régime foncier réel avec Jeanbrun
Pour la location nue. Permet d'amortir comptablement le bien et de déduire les charges réelles (intérêts, gestion, taxes). Le déficit foncier généré est imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € / an. Idéal pour les TMI 30 % et plus.
Régime BIC en LMNP
Pour la location meublée. Permet également d'amortir le bien, mais le déficit reportable est limité aux revenus de la même catégorie. Avantage : la souplesse du meublé et des durées plus courtes.
Régime micro-foncier ou micro-BIC
Forfait avec abattement (30 % en foncier, 50 % en BIC). Simple à gérer mais souvent moins optimisé que le régime réel dès que les charges réelles sont significatives.
Comment choisir ?
Le choix dépend de 3 critères :
- Votre TMI — plus elle est élevée, plus le régime réel est intéressant
- Type de location — nue (foncier) ou meublée (BIC)
- Complexité administrative acceptée — micro pour simple, réel pour optimisé
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